未登記の不動産・生前対策は八王子相続遺言相談センターなら安心です。

生前対策の中でも今すぐできるものが、未登記不動産の対策です。今の登記が将来の大きな相続対策になります。空き家のままでも、名義変更は必要です。

祖父、曾祖父・ご先祖様の未登記・空き家、書換未了の不動産

大きな問題となりがちな、未登記不動産の対策です。
将来の大きな相続対策になりますのでご利用ください。

相続が発生する前に、財産の保全が必要な場合。発生してからでは、手遅れとなる場合があります。
※　問題になる前の対策が必要です！

いま、この記事をご覧の方はおわかりの事と思いますが、

「現在、親の面倒を見ており、金銭面もフォローしているから、当然に財産は自分が譲り受ける事になっている・・・はず・・」

「自宅の土地は自分も含め５人の共有だけど、自分は長男で、家の「あとつぎ」。お墓も守っている。今、親の後を継いで、この家に住んでいるし、兄弟も仲いいから・・そのうち、自分の名義にすればいいか・・」

と、お考えの方も実際には多いものです。

ところが現実問題として、子供は親の面倒を見る義務があるので、つい、子供は親の財産はいづれ自分のもの・・・と思う方が多いのですが、法律的にも、現実としても、それは親の財産ですから、相続が発生する前は親の意思次第です。

そのため、相続発生前には、「遺言書」「生前贈与・死因贈与」などで、相続が始まる前の対策があります。いわゆる生前相続対策です。

遺留分が心配な場合は、遺留分の放棄などの対策を行います。

一方、その前の段階として、財産の保全が必要な場合があります。

財産の保全を前提となって、初めて、対策となるからです。

ご先祖の土地、祖父や曾祖父の土地や建物で、未登記のものはありませんか？

或いは、相続人同士、共有名義となったままの不動産はありませんか？

財産の保全は、様々なケースがあります。未登記の土地や建物、いわゆる不動産があれば登記をする事が最初に行う財産の保全です。

もちろん、あえて一つの土地を分筆して、贈与契約を結んで今のうちに権利関係をキチンとする場合もあります。

また、抵当権を設定し、債務を発生させたり、相続人の廃除を行って、孫への相続を可能としたり等々、様々な保全対策があります。

しかし、財産の保全は、相続が発生する前に実施しなければ効果がありません。

相続財産の保全とは・・・・わかりやすい例をお伝えします。

財産の保全の仕方には様々なケースがあり、実行にあたっては、専門知識というよりも、どれだけ、実際の遺産分割の場面で「場数」を踏んだか・・・が大きな要素となります。

知識ではとても追いつけない経験が必要となるからです。

保全には様々なケースがありますので典型的な２つの財産の保全が必要な場合を紹介します。

それは、主に名義変更を行っていない不動産や、相続は未だ発生していないものの、権利関係が複雑な不動産の場合です。

事務所では、これらのお悩みの解決に全力でサポートしております。

例　１　相続が発生した後、名義変更を行っていない土地や借地上の建物など

例えば、仲の良い兄弟が３人いて、父親の不動産は全て長男が譲り受ける事で了解がとれていたとします。実際、長男は父親の土地に住み、父の土地で農業を営んでいたからです。長男としても、「本家」として、葬祭についても取り仕切っていました。

また、長男の息子も父の後を継いで、農業をおこなっていました。

ところが、次男が亡くなり、状況が一変します。次男の娘が自分の持ち分を登記したのです。

※　法定相続分の登記は財産の保全の意味から、他の相続人の同意なしに登記できます。

その上で亡くなった次男の娘から、長男の息子へ土地の使用料の請求が来ました。一人娘でしたので、不動産の3分の１に相当する賃料です。

・・・この場合、農家でなくても、起こりえる事であり、そんな馬鹿な・・・という思う事が起きてしまうのが現実です。

次男が亡くなる前に、父の不動産を長男へ名義変更すれば全く、問題ありませんでした。兄弟もそれは納得していたはずです。ところが、次男の娘など、第三者の方が突然に相続人として、介入する事で話が変わってくることがあるからです。

言うまでもありませんが、これは借地にも言える事です。借地上の建物の名義が変更されていない場合、たとえ、その建物の評価が低くとも、借地権の金額は大きく、問題となる場合があります。なお、詳しくは借地権の権利関係対策をご覧ください。

一方、誰も住んでいない空き家も同じです。だれも住まないから・・とか、自分名義は面倒だから・・では相続が始まってからは間に合いません。今、対策が必要です。

例　２　相続は発生していないが、権利関係が複雑な場合

相続が発生した際、税金対策として、一つの土地を共有名義にした場合が、この例に当てはまるようです。

例えば、５名の共有名義の土地の場合、5名の方が全員亡くなると、その土地の名義はその5名の家族の共有となります。５名全員がご結婚され、奥様と２人のお子様がいた場合、相続人は15名に増えます。

この場合、不動産が広く、みんなで分けても（分筆登記）してもそれなりの価値がある場合は良いのでしょうが、そうでない場合、例えば50坪程度の場合、分筆した場合の不動産価値は、極めて低くなるでしょうし、処分する場合でも相続人全員の同意が必要となります。

もちろん、5名の共有不動産をお１人の所有に変更する事は、話し合いだけでなく、贈与となりますので、そういった手続き上の費用も発生します。

しかし、共有者の誰かが亡くなり、共有者の1人に相続が発生すれば、その作業はさらに厳しくなり、問題の先送りにしかなりませんし、配偶者や子供の負担を大きくする事にもなりかねません。

目の前の贈与税よりも遙かにお金と時間のかかる裁判という手続きが発生することも珍しくないからです。

多くの場合は、裁判の前に「調停」を行います。

裁判の調停で問題が解決すると理解される方もいますが、調停とは、双方の話し合いを調整するだけの事です。互いに妥協しなければ、上記のように不動産は共有名義になって、その先で更に問題となる事になります。

事務所には調停の結果を踏まえ、相談に見えられる方もいますが、調停が終わっても、問題は何も解決されていない事に改めて気づいて愕然とされるようです。

また、調停員の言葉に納得出来ず、失望される方もいます。

調停員は「人」ですから、いろんな方がいます。客観的に見て、「公平」よりも「調整」言い換えると、一方が多少、不利であってもその一方が妥協すれば、問題は解決したとなります。

残念ながら調停で出来る事は、例えば執行者に選ばれた相続人の1人が、その義務である遺産分割を行わないから、他の相続人が調停で遺産分割を行うようにしてもらう・・当たり前の事ですが・・をお願いする程度です。調停は半年近くかけて、やっとそこまで・・です。

義務を果たさない遺言執行者の変更を求めても、そこへ行くまでに半年・・ととにかく時間ばかりかかって、相続人に高齢者が多い場合、その間に相続が発生して、更に複雑になる事もあります。

問題の先送りを止める為に、今、対策を開始する事が大切です。

特に共有名義の不動産は、出来れば相続が開始する前に解消することが望ましいのです。

※　事務所では相続人全員の意見をまとめ、相続が発生する前に権利関係を明確にし、必要に応じて、不動産の名義変更を行い、トラブルを未然に防ぎます。

また、第三者等によって、一方的に問題が解決された場合でも、その権利関係について、法的に正しいものかどうかを確認し、請求出来る事があれば、お客様の立場でサポートいたします。

相続財産の調査につい

そもそも、相続財産が存在しなければ、遺産分割は必要ありません。

たとえば、相続財産は土地と預貯金・・と解っていても、不動産はご自宅のみでしょうか？

過去の相続で名義変更を行っていない不動産はないでしょうか？

田舎の土地は価値がないから、財産の価値はないから今回？の相続財産には含めない・・で大丈夫でしょうか？

相続人が知らない相続財産、もちろん、亡くなった被相続人も知らない財産がある場合も意外と多いものです。

相続の際に、そういった「知らなかった」不動産もきちんと整理して、相続財産として、遺産分割を行う必要があります。

相続財産の保全はその意味でも本当は大切な作業なのです。

財産の調査は「名寄せ」から始めるのが基本となります。

事務所では相続の有無に関係なく、今の財産を特定し、今出来る対策をお勧めします。

相続は、その価値に関係なく、発生しますので、価値がないから・・
・・・・では、済まされません。