亡くなった方の不動産がわからない場合

不動産の特定について

「亡くなった父は不動産を所有していました。自宅です。」この一言では、実際には何も分からないのです。自宅と言っても、不動産としては複数の筆が存在することがあります（筆とは、不動産の単位を指します）。

具体的には、「建物（居宅）」「その建物が建っている土地（宅地）」、「さらに家の前の道（公衆道路など）」の3筆が考えられます。

この点が最も重要な問題です。よく耳にする「登記漏れ」という言葉ですが、例えば、家の前の「道」が近隣住民と共有の場合など、思わぬトラブルが発生することがあります。

何年か経過し、自宅（複数の筆がある）を売却する際、「前の道」の登記漏れがあれば、「相続登記による名義変更」が必要となり、売却できません。相続ですから、戸籍集めから始めることになり、相続人全員の実印も必要になります。また、名義変更の後にさらなる「相続」が発生した場合、相続人が増え、初対面の相続人や、所在不明の相続人が出てくる可能性もあります。

不動産の特定が難しい場合は、専門家に依頼する価値があります。

具体的な調査方法

通常は以下の方法で調査が可能です。

権利証の確認

一番簡単な方法は権利証を確認することです。古い権利証はわかりづらい点もありますが、確実性があります。

地番や家屋番号など、初めて耳にする情報もここで明らかになります。

なお、相続の際に目にする住所に関する用語には「本籍」「住所」「地番」「家屋番号」がありますので、少し面倒です。

ただし、権利証が大切にしまわれて見つからないこともあります。その場合は次の手段を試みましょう。

納税通知書の課税明細書を確認

年に一度、市区町村から届く納税通知書には、固定資産税の評価が記載され、課税対象となる不動産の地番や家屋番号が確認できます。

ただし、非課税の不動産はここには記載されません。個人的には、登記漏れの大きな原因は「非課税の不動産が記載されない」点だと考えています。

税金を支払う目的であっても、0円という評価が記載されることは有意義だと思います。コンピュータの時代において、0円の情報は、税が発生していないことの証明として重要です。

大切なことは、「非課税は記載されない」という認識を持つことです。言うまでもなく、「市役所に問い合わせる」ことでも解決できます。

さらに、納税通知書がない場合は次の手段を考慮してください。

名寄帳を市区町村で取得

名寄帳を調べることが最初のステップかもしれませんが、名寄帳は多くの場合、市区町村の本局でしか発行されませんので、最後に挙げました。

名寄帳では市区町村で管理されている不動産に限られます。たとえば、不動産が八王子市と日野市の二カ所にある場合、両方の本局に行く必要があります。遠方の場合は郵送で請求することになります。

通常は、これらの3つの方法を考慮すれば「不動産がわからない」問題は解決できるでしょう。

それでも漏れてしまう不動産

上記の方法が効率的に思える一方で、「不動産の存在を知らない」場合にはどうしようもありません。

名義変更を行わないことにより、3代前（安政生まれ）の名義の不動産が存在することが判明しても、相続人が50人いれば（50人という数字は決して大袈裟ではありません）、相当な手間となります。時間の経過とともに人数は増え、国際結婚で海外に在住の相続人が加わるなど、非常に複雑な状況になることがあります。

たとえば、500万円の不動産を50人で分ける場合、一人当たり10万円ですが、戸籍を集め、50人で遺産分割協議を行うことは、特別な理由がなければ依頼主にとって何のメリットもありません。

専門家に依頼すれば、その費用が差し引かれます。経験上、50人の遺産分割協議書を整えることは高齢者が多くなるため、特別代理人も必要で、1年で完了できればラッキーです。

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